Контактная информация
Погода
Опрос
Полезные материалы
|
Нарушение прав несовершеннолетних на участие в приватизации жилья 16.11.2010 20:11
|
|
|
В данной ситуации действия суда правомерны, поскольку были нарушены права несовершеннолетних детей, которые пользуются особой защитой закона. У несовершеннолетних членов семьи нанимателя есть право на участие в приватизации. Это отражено в Законе РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и других нормативных актах РФ. С 16 августа 1994 г. вступила в силу статья 7 Закона о приватизации, в которой было прямо указано, что несовершеннолетние обязательно включаются в договор передачи жилого помещения. До 16 августа 1994 г. ст.7 Закона о приватизации действовала в другой редакции. В ней просто говорилось, что передача жилья в собственность оформляется договором, нотариального удостоверения которого не требуется. Не было указано, какие лица должны были включаться в число собственников. До 16 августа 1994 г: Статья 7. В редакции от 23 декабря 1992 г. № 4199-1. Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном соответствующим Советом народных депутатов. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. Вроде бы закон не требует обязательного включения несовершеннолетних в число собственников жилья при приватизации? Однако, анализ других действовавших в это время правовых норм однозначно свидетельствует, что права несовершеннолетних должны были учитываться при приватизации жилых помещений. Формой такого учета является согласие органов опеки и попечительства на отказ от приватизации жилья с учетом доли несовершеннолетнего. Согласно ст.53 Жилищного кодекса члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Участие в приватизации – это реализация права граждан на получение жилой площади бесплатно в собственность от государства. К членам семьи относятся дети нанимателя. Следовательно, у несовершеннолетних детей было равное с другими членами семьи нанимателя право на участие в приватизации и до 16 августа 1994 г. Таким образом, с момента вступления в силу Закона о приватизации жилищного фонда у несовершеннолетних членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним было право на участие в приватизации. С 16 августа 1994 г. такое право лишь дополнительно получили несовершеннолетние, проживающие отдельно от нанимателя, но имеющие право пользования приватизируемым жилым помещением. В соответствии с рядом законодательных актов не включение в приватизацию детей требует согласия органов опеки и попечительства. Так до 1995 г. это вытекало из ст.133 КоБС РФ, согласно которой предварительное разрешение органов опеки и попечительства требуется для заключения договоров, подлежащих нотариальному удостоверению, отказа от принадлежащих подопечному прав, совершения раздела имущества, обмена жилых помещений и отчуждения имущества. Не включение в приватизацию – это отказ от прав, следовательно, на это требуется согласие органов опеки и попечительства. В связи с тем, что этого положения не было в законе о приватизации, сотрудники органов местного самоуправления не требовали разрешения органов опеки и попечительства на отказ от приватизации жилья на детей. Это было устранено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г., в котором указано о необходимости получать согласие органов опеки на отказ от приватизации жилья с учетом доли несовершеннолетнего. п.7 Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 г: Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Поскольку опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов. Надо заметить, что в постановлениях Пленума Верховного Суда лишь даются толкования существующих норм права, то есть данные положения существовали в действующем законодательстве и ранее, следовательно, Постановление Пленума применяется и к ранее совершенным сделкам. Норма об обязательности получения согласия органов опеки и попечительства на отказ от приватизации несовершеннолетних была закреплена также в Примерном положении о бесплатной приватизации жилищного фонда в РФ от 18 ноября 1993 г. В абз.6 п.3 Положения сказано: отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии разрешения органов опеки и попечительства. С 16 августа 1994 г. Федеральным законом от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ в ст.3 Закона о приватизации была включена часть 2, прямо указывающая, что: для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права. Т.е. согласие органов опеки и попечительства с 16 августа 1994 г. требуется для совершения сделок с квартирой, в которой несовершеннолетние могут не быть собственниками, но прописаны. Таким образом, если при приватизации в состав собственников не включены несовершеннолетние лица, имеющие право участвовать в ней, и не было согласия органов опеки и попечительства на не включение несовершеннолетних в число собственников, то такая приватизация не соответствует требованиям закона. А сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна (ст.168 ГК). Признать недействительной такую приватизацию можно в течение 10 лет с момента заключения договора (ст.181 ГК) Выводы: Если квартира приватизирована, необходимо проверить, были ли включены в число собственников несовершеннолетние дети, проживающие совместно с собственниками помещения на момент приватизации с 11 июля 1991 г. Если несовершеннолетние не включены в число собственников, то следует выяснить, есть ли предварительное разрешение органов опеки и попечительства на отказ от приватизации указанных лиц, если приватизация происходила в период с 11 июля 1991 до 16 августа 1994 г. С 16 августа 1994 г. несовершеннолетние должны участвовать в приватизации квартиры, где они проживают, в обязательном порядке! Если квартира приватизирована после 16 августа 1994 г., необходимо проверить, были ли включены в число собственников несовершеннолетние дети, проживающие отдельно от нанимателя, но имеющие право пользования помещением (прописанные или выписанные, но имеющие право вернуться, т.е. находящиеся в специальных лечебных учреждениях, на учебе, с родителями во время иногородних (в т.ч. заграничных) командировок и т.п.) Приватизация, в которой в число собственников не включены несовершеннолетние и нет предварительного разрешения на отказ органов опеки и попечительства, является ничтожной сделкой, т.к. не соответствует требованиям закона. Иск о применении последствий недействительности сделки может быть предъявлен в течение 10 лет, то есть последний иск по данным основаниям может быть предъявлен в суд не позднее 16 августа 2004 год. Наши рекомендации: Что же делать, если в процессе проверки квартиры обнаружилось нарушение прав несовершенннолетних при приватизации? Возможны три варианта действий: 1 Вариант: Если гражданин, который на момент приватизации квартиры был несовершеннолетним, уже достиг совершеннолетия (18 лет), возможно заключение между ним и другими членами семьи договора об отступном. Содержанием такого договора является соглашение о выплате бывшему несовершеннолетнему компенсации за его долю в жилом помещении в денежной или натуральной (путем покупки другого жилья) форме. Доля несовершеннолетнего расчитывается как часть общей площади квартиры, которая приходилась бы на его счет, если бы он участвовал в приватизации. То есть смысл этой конструкции состоит в том, что собственники фактически исправляют ошибку приватизации, наделяя бывшего несовершеннолетнего жилой площадью или соответствующей денежной компенсацией. 2 Варант: Так как в большинстве случаев невключение родителями в приватизацию детей не преследовало умысла ущемить их права, а было сделано из-за нечеткости и противоречивости законодательства, в большинстве случаев проживавшие в квартире несовершеннолетние на сегодняшний момент наделены другим жильем и риск предъявления исков о признаниии приватизации недействительной сравнительно невелик. Поэтому достаточно застраховать в страховой компании риск утраты прав собственности на срок, оставшийся до истечения 10 лет с момента приватизации квартиры. Тариф большинства страховых компаний колеблется в районе от 0.6-1 % за год и до 2 % за 10 лет страхования. 3 Вариант: Если Вы вообще не склонны рисковать и не доверяете страховым компаниям, то лучше откажитесь от сделки с квартирой, где права несовершеннолетних были нарушены при приватизации квартиры. По-крайней мере до 16 августа 2004 года. Юридический отдел агентства недвижимости “ПАРТНЕР нд” Приложение: Тексты Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" 1991 г. Статья 2. Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую, на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. 1992 г. Статья 2. Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую, на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. 1994 г. Статья 2. Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 15 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность, на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. 1998 г. Статья 2. Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность, на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. Ст.7 до 1994 г. Статья 7. Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном соответствующим Советом народных депутатов. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. Право собственности на приобретенное жилье возникает в момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов После 1994 г. Статья 7. Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном соответствующим Советом народных депутатов. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. Право собственности на приобретенное жилье возникает c момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов. Юридический отдел Агентства недвижимости "ПАРТНЕР" |
