Контактная информация
Погода
Опрос
Полезные материалы
|
Проблемные моменты эксплуатации жилья 14.11.2010 20:11
|
|
|
Становление рынка Найти хорошую компанию, специализирующуюся на эксплуатации жилья, крайне трудно, поскольку отсутствует реальная конкуренция. Большинство существующих сегодня частных эксплуатирующих компаний были образованы при крупных девелоперах и обслуживают их же объекты. Хотя если качество их работ оказывается высоким, они вырастают в довольно крупные предприятия и пускаются в свободное плавание. Вообще, эксплуатация жилья довольно сложный и малоприбыльный процесс, поэтому не многие частные управляющие компании готовы брать на себя риск, связанный с обеспечением жизнедеятельности объектов недвижимости в жилом секторе. "Доходность эксплуатации жилых объектов не очень высока - до 10 процентов. Поэтому такие структуры и создаются в основном при девелоперах, заинтересованных в качественном обслуживании своих объектов для повышения имиджа", - отмечает Андрей Шаров, генеральный директор ЗАО "Управление по эксплуатации и ремонту". Особняком, пожалуй, стоит только эксплуатация элитного жилья, которое хоть и сложнее эксплуатировать, но в то же время прибыли здесь на порядок выше и рисков значительно меньше, за счет высокого качества самих зданий. По словам Андрея Шарова, ни один объект элитной недвижимости не обслуживает ДЕЗ. Как правило, этим занимаются эксплуатирующие организации застройщиков, поэтому и реальной конкуренции в этом сегменте нет. Но элитного жилья даже в Москве немного, не говоря уже про регионы. Поэтому в основном разговор идет о так называемом жилье экономкласса, до которого частным управленцам пока нет дела. Многие из таких домов находятся в государственном управлении, под опекой у ДЕЗов, ЖЭКов и РЭУ. С частными управленцами сталкиваются единицы. Правда, аналитики рынка видят спасение в ТСЖ. "Если говорить о развитии отрасли в целом, мне кажется, что будущее за крупными компаниями и собственной эксплуатацией домов, организованной ТСЖ. Большой плюс собственной эксплуатации в том, что у ТСЖ, в отличие от частной компании, нет больших накладных и налоговых трат. Тех расходов, которые окупаются только при больших объемах", - считает Анатолий Черников, генеральный директор "МИАН-Сервис. Конфликт исчерпан? Вообще основные риски при эксплуатации жилфонда имеют финансовый аспект и, как правило, связаны с недобросовестностью плательщиков. "Во-первых, это люди, которые физически не могут заплатить за себя. Во-вторых, просто недобросовестные граждане. Сегодняшние законы не позволяют в должной мере воздействовать на таких жильцов. Именно по этим причинам очень многие эксплуатационные компании принципиально не занимаются обслуживанием жилья, а работают в области коммерческой недвижимости", - констатирует Анатолий Черников. Поддерживает такую позицию и Андрей Шаров, но, помимо финансовых рисков, выделяет еще и другие - техногенные: "Офисы и торговые центры работают только днем, а в жилом доме люди находятся круглосуточно, и всевозможные аварии случаются чаще". Довольно часто эксплуатирующие организации сталкиваются с претензиями от жильцов, в том числе и материальными. Разногласия решаются разными способами. Но в целом управляющие не заинтересованы допускать огласки подобного рода конфликтов. В спорных случаях эксплуатирующей компании иногда выгоднее возместить ущерб, чем доказывать свою правоту в суде. "Частные компании, в отличие от государственных служб, гораздо чаще идут навстречу жильцам, поэтому лишь в единичных случаях дело может дойти до суда", - говорит Анатолий Черников. Но чересчур уступать жильцам тоже не следует. "Очень часто жильцы зданий экономкласса, которые логически понимают, за что и сколько нужно платить при эксплуатации их домов, на эмоциональном уровне не готовы этого делать. Вовремя все взносы осуществляют лишь порядка 30% владельцев таких квартир, с остальными приходится вести долгие переговоры, что влияет и на стоимость услуг по эксплуатации, - полагает генеральный директор Colliers International Fasilities Management Марина Великорецкая. - Даже в спокойной ситуации жильцы не всегда платят вовремя, а в случае возникновения разногласий, естественно, трактуют это в свою пользу. Поэтому уступать жильцам по всем вопросам тоже нельзя, хотя стремиться к бесконфликтному улаживанию вопросов необходимо". Во многом поддерживает эту точку зрения и Оксана Крымина, генеральный директор марктинговой группы "БЕШ": "Эксплуатирующей компании необходимо четко разграничивать свои интересы и интересы клиентов, прописанные в договоре. И допускать торг можно лишь в той части затрат жильцов, которая относится к вознаграждению самой компании, а не является базой по обеспечению жизнедеятельности здания". Выбор за вами... не всегда Представители некоторых эксплуатирующих компаний сетуют на несовершенство законодательной базы, которая помогала бы "выяснять отношения" эксплуатирующей организации и жильцам. Хотя в Москве действует норматив, разграничивающий обязанности и полномочия между двумя сторонами. Кроме того, отношения между ТСЖ и управляющими компаниями регламентируются двусторонним договором, Гражданским кодексом, постановлениями правительства региона и еще целым рядом нормативов и законов. Проблема состоит в трудности соблюдения этих законов. Законы соблюдаются в основном там, где жильцы самостоятельно осуществляют эксплуатацию своих домов, а также в случаях, когда они имели возможность выбрать эксплуатирующую организацию в результате тендера. Но сам выбор эксплуатирующей организации тоже может стать головной болью для жильцов. Связано это, в первую очередь, с тем, что приоритетное право на управление жилым зданием отдается, как правило, дочерней компании застройщиков на срок от двух лет. Иными словами, строит дом и управляет им одна и та же компания. "Это очень удобно и выгодно самим застройщикам. По постановлению Правительства Москвы 0,6% от строительно-монтажных работ инвестор или строитель должен выделить на начальный период эксплуатации дома. В случае, если эксплуатация ведется собственной службой, эти деньги остаются в компании. Кроме того, собственные эксплутационные службы всегда более осведомлены о технических особенностях проекта. Поэтому качество его обслуживания всегда выше, чем при привлечении сторонних компаний", - поясняет гендиректор "МИАН-Сервис" Анатолий Черников. Но, учитывая тот факт, что качество строительства довольно часто оставляет желать лучшего, то наличие своей эксплуатирующей компании порой можно оценивать просто как возможность прикрытия допущенных в процессе строительства ошибок. Несмотря на засилье девелоперских "дочек" в этом сегменте, возможны и другие варианты управления жилфондом. Закон о ТСЖ предусматривает еще три возможных способа: самоуправление членами ТСЖ, передача управления ДЕЗам или частным эксплуатирующим организациям. "Первый способ получает большее распространение в уже построенных домах. Второй и третий более актуальны для новостроек, - рассказывает Андрей Шаров. - Выбор управляющей компании осуществляется по решению правления ТСЖ. Наш опыт показывает, что если этот выбор производится на основе тендера, то обе стороны в большей степени бывают довольны друг другом, и у них реже возникают разногласия или проблемы". О втором способе аналитики стараются не говорить. "Сегодня чем дальше, тем острее ДЕЗы сталкиваются с конкуренцией со стороны частных компаний и самих жилищных объединений, которые намного сильнее ориентированы на конечных потребителей, то есть на простых граждан", - говорит директор издательства "Тысяча Советов о Жилье" Владимир Туткевич. "Плюсами работы частной компании являются высокая эффективность, оперативное реагирование на обращения жильцов, квалифицированный персонал, минус - более высокие цены, что снижает доступность таких услуг", - констатирует Андрей Шаров. Следует отметить, что выбирать и привлекать частную эксплуатирующую компанию на основе тендера или без оной вправе только жильцы коммерческих домов. Если же дом муниципальный, то выбор эксплуатирующей организации - прерогатива государственных структур. И тут уж, как говорится, ничего не попишешь. Газета "Квартира. Дача. Офис" |
